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Guide d'achat

Le process d'achat pour devenir propriétaire en France est délicat.

Pour exercer en France une activité en toute légalité, toutes les agences immobilières doivent détenir une carte professionnelle.

En France, chaque agent immobilier décide du montant de ses honoraires. Les prix des biens qui vous sont présentés comprennent ces honoraires qui ont été fixés préalablement en accord avec le vendeur.

Les agences doivent obligatoirement exposer en vitrine et à l'intérieur de leurs locaux le montant de leurs honoraires ; normalement les honoraires sont compris de manière générale entre 5 et 10 % en fonction du prix du bien.

Votre guide étape par étape :

1. L'offre d'achat

Une fois que votre choix est fait, l'agent immobilier proposera votre offre d'achat écrite au vendeur. Dès qu'un accord est trouvé entre le vendeur et l'acquéreur, sur le prix, les termes du contrat (notamment les éventuelles conditions suspensives) et éventuellement la liste des meubles, un compromis de vente sera signé et le bien retiré du marché.

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2. Le compromis de vente

L'avant contrat de vente est très important ; il détermine les conditions de votre achat et détaille les informations concernant le bien, les parties impliquées (état civil vendeur et acquéreur) et le prix. Il inclura une estimation des frais de mutation (honoraires de Notaire), ainsi que le détail de votre plan de financement. Aussi bien le vendeur que l'acquéreur peuvent insérer dans le compromis leurs propres clauses, y compris par exemple une condition suspensive d'obtention de prêt.

Le compromis doit être signé et daté par chaque partie. Selon la loi le contrat doit ensuite vous être notifié par lettre recommandée ou remis en mains propres par votre Notaire.

Il vous est délivré également les résultats des diagnostiques effectués sur votre future acquisition, à savoir, la loi carrez, les termites, le plomb, l'amiante, le gaz, l'électricité, les performances énergétiques, l'état des risques naturels et technologiques, l'assainissement.

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3. Le depot de garantie

Un dépôt de garantie de 5 à 10 % du prix de vente est à verser sur le compte séquestre du Notaire. Cette somme sera déduite du prix de vente lors de la signature de l'acte authentique.

Si une condition suspensive de prêt a été ajoutée au compromis de vente, votre dépôt de garantie est protégé jusqu'à l'obtention de votre financement. Si votre prêt vous est refusé, le dépôt vous sera alors intégralement reversé.

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4. La loi SRU et les 7 jours de reflexion

La loi SRU a instauré un délai de réflexion de 7 jours pendant lequel vous pouvez renoncer à votre achat pour n'importe quelle raison sans avoir à le justifier. Passé ce délai, le contrat devient légalement définitif. Le vendeur quant à lui ne dispose d'aucune condition de rétractation une fois le compromis signé. Si vous décidez de ne pas poursuivre votre achat, votre dépôt de garantie vous sera restitué en totalité. Si vous vous rétractez vous devez dans tous les cas informer votre agent immobilier par lettre recommandée avant la fin de la semaine de réflexion.

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5. Le financement

Un compte bancaire

Même si vous ne venez qu'occasionnellement, vous pouvez ouvrir un compte local afin de payer les impôts et charges relatifs à votre propriété, ainsi que vos factures d'électricité, eau, gaz et téléphone.

D'autre part, pour obtenir un prêt en France vous aurez besoin d'avoir un compte bancaire Français.

La banque va par la suite vous envoyer votre relevé d'identité bancaire (Rib). Ce document d'identification servira pour vos débiteurs français ou étrangers qui auront besoin d'effectuer des opérations sur votre compte bancaire (transferts de fonds, virements permanents, paiements, etc...). Vous pouvez maintenant transférer de l'argent vers votre compte.

Les prêts

Si vous n'effectuez pas un paiement comptant pour votre achat, vous pouvez recourir à un prêt en France.

Les taux d'intérêt sont généralement plus intéressants en France. Votre agence se fera un plaisir de vous conseiller une banque renommée avec des interlocuteurs dans votre langue qui vous donneront des informations concernant les taux d'intérêts et les modalités d'emprunt.

Si vous êtes non-résident, vous pouvez emprunter jusqu'à 80/85 % du prix d'achat (sans compter les frais de Notaire).

Une fois que vous avez reçu votre offre de prêt, vous devez attendre au mois 10 jours ouvrés (et pas plus de 30 jours) avant de la signer en tant qu'acceptation (selon le Code de la Consommation). Il est important de savoir que vous ne pouvez pas signer l'acte authentique avant que ce délai de 10 jours ne soit terminé.

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6. Le notaire français

Pour acquérir un bien en France, vous devrez avoir recours à un Notaire Français qui est un représentant officiel de la loi.

Le Notaire qui représente l'acquéreur et le vendeur, est au niveau légal obligé d'agir impartialement. L'acquéreur peut avoir recours également à son propre Notaire s'il le souhaite sans frais supplémentaires ; dans ce cas, les deux Notaires partageront leurs honoraires. Le Notaire vérifie que toutes les étapes de la transaction sont réalisées de façon légale et efficace. Il se charge également de vérifier tous les éléments du titre de propriété du vendeur afin de s'assurer que le bien n'est grevé d'aucune servitude importante ni hypothèque en cours, et qu'il n'y a pas de vices susceptibles de modifier sa valeur.

A ce stade, si les recherches menées révèlent un problème important, l'acquéreur pourra valablement renoncer à son acquisition, le dépôt de garantie lui sera alors intégralement reversé et le contrat rompu.

Frais de notaire

Ces frais sont normalement à rajouter au prix de vente ; ils comprennent les honoraires versés au Notaire pour son travail et ses dépenses directes (certains frais de recherche ou d'enregistrement), ainsi que les taxes sur la vente. Leur montant est fixé par la loi, et est identique quelque soit le Notaire que vous pouvez utiliser.

Les frais de Notaire (honoraires du Notaire + taxes) pour du neuf sont d'environ 3% sur le prix de vente, et pour l'ancien d'environ 7/8%.

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7. L'acte authentique

Il n'y a pas de délai fixe entre la date à laquelle le compromis de vente est signé et celle de l'acte d'achat final.

Généralement il faut attendre entre 2 et 3 mois avant de signer l'acte d'achat final chez le Notaire, délai nécessaire afin d'obtenir et de rassembler tous les renseignements obligatoires pour autoriser la vente.

Lorsque tous les documents sont prêts, le Notaire détermine la date et l'heure du rendez-vous de signature.

Pour pouvoir signer, votre établissement financier (si vous recourrez à un prêt) devra avoir préalablement effectué le transfert des fonds sur le compte du Notaire, et vous devrez lui régler la différence manquante. Ce n'est que par la suite que le Notaire paiera le vendeur. Le transfert de la différence qui vous incombe doit être effectué à l'avance car le Notaire doit avoir en sa possession la totalité des fonds sur son compte pour le jour de la signature. Nous vous conseillons de prévoir le transfert des fonds une dizaine de jours à l'avance.

Vous devez assurer votre bien à votre nom à compter de la date de la signature chez le Notaire, qui vous demandera une attestation d'assurance ainsi que votre carte d'identité ou votre passeport. Nous vous conseillons aussi de revisiter votre future acquisition une dernière fois avant la signature de l'acte d'achat définitif.

Les clés et une attestation de vente vous seront remises le jour de la signature, et le transfert de propriété deviendra effectif.

Le titre de propriété définitif sera à retirer auprès du Notaire dans un délai d'environ six mois.

Félicitations, vous êtes propriétaire !

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8. Les impôts et charges

Si vous venez habiter de façon permanente ou semi-permanente, vous aurez besoin d'être conseillé à propos de votre imposition. Si vous restez plus de la moitié de l'année en France (soit 183 jours) ou si votre bien devient votre résidence principale, vous devrez payer l'ensemble de vos impôts en France ; cela signifie que vous serez imposé en France sur votre patrimoine ainsi que sur vos revenus internationaux provenant de vos actions, salaires et plus-values.

Si vous devenez non-résident, vous paierez uniquement des impôts sur vos revenus Français. Des accords existent avec les autres pays afin d'éviter de payer deux fois vos impôts. Vos impôts en France sont calculés sur l'année calendaire et c'est à vous de déclarer votre situation auprès des autorités Françaises compétentes.

Les charges de copropriété comprennent l'entretien des parties communes (gardien, ascenseur, ménage, assurance...) ; parfois, les charges comprennent également le chauffage, l'eau chaude ou froide. Le syndic de copropriété organise une assemblée générale des copropriétaires au moins une fois par an pour voter un budget destiné à couvrir les dépenses exceptionnelles.

Taxe fonciere

C'est une taxe qui doit être payée par le propriétaire chaque année. Le montant de la taxe foncière dépend de la taille et de la localisation du bien. Lorsque vous achetez un bien en France, votre Notaire va calculer la part vous incombant sur l'année au pro-rata temporis que vous devrez rembourser au vendeur.

Taxe d'habitation

Cette taxe est due chaque année par la personne qui occupe le bien. C'est une participation au coût des services et entretien effectués par la commune. Si vous louez votre bien, c'est votre locataire qui devra s'en acquitter.

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